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张晓黎

免费txt小说下载网CCTV《律师说》嘉宾

执业十余年,所办理案件满意率高。

北京天霜律师事务所副主任,婚姻房产业务部主任。

13651086033 房地产
办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高

大房东不允许转租,二房东的转租合同有效吗

来源:华律网整理 2020-03-14 21481 人看过
我们知道,如果想要把自己的房屋转租给第三人的,需要经过房东同意,或者事先有约定。那么,大房东不允许转租,二房东的转租合同有效吗?今天,华律网小编整理了以下内容为您答疑解惑,希望对您有所帮助。

我国《合同法》第五十二条对合同无效作了明确具体的规定:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

我国《合同法》第二百二十四条的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。该条是否说明承租人就无权转租呢?法律如此规定其本意是为了保护出租人的利益的情况下,赋予出租人享有解除合同选择权。为了防止承租人在未经出租人同意的情况下,利用租赁物转租渔利,搅乱市场价格;也为了防止承租人利用租赁物进行非法活动,损害社会公共利益。订立租赁合同转移的是租赁物的占有、使用和收益权,承租人取得租赁物的目的也是为了使用、收益,所以在当事人没有特别约定的情况下,承租人依租赁合同取得租赁物后,有使用和收益的权利,出租人不得进行不当干涉。所以承租人进行转租,是取得收益的一种方法,也是在租赁合同目的范围内应有的权利,不应该加以否定。所以应当认为出租人与承租人在未对租赁物是否可以转租时,承租人未经出租人同意对租赁物进行转租,并不属于无权处分,而是正当行使收益权,转租合同应为有效合同,仅出租人才享有解除其与承租人租赁合同权利。只有出租人与承租人已经明确约定承租期内承租人不能转租时,承租人对租赁物进行转租,违反了诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,才属于无权处分行为,出租人不予追认,转租合同才为无效合同。

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对于我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效。我国《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。因建设部《城市房屋租赁管理办法》属国务院部门规章,其性质是行政管理行为,而不是司法行为。

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延伸阅读:
房屋转租合同与租赁合同的关系
房屋转租违法吗
房屋转租合法吗
引用法条:
[1]《合同法》第五十二条
[2]《合同法》第二百二十四条
[3]《合同法》第四十四条
特邀律师:
祝辉良律师 13366080909

毕业于北京大学,北京市盈科律师事务所高级合伙人,执业15年,北京电视台律师帮帮忙栏目律师,在盈科律所多年被评为优秀律师,所办理的案件曾在北京电视台报道。在房产、婚姻、继承、劳动方面具备丰富经验。详细>>

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王娜律师北京市盈科律师事务所合伙人中国共产党党员北京市朝阳区律师协会房地产与建设工程业务研究会委员北京市朝阳区律师协会律师事务所管理与指导委员会副秘书长,中国政法大学民商法学硕士。???曾为北京电视台《法治进行时》栏目热线律师及《律师帮帮忙》节目特约律师。王娜律师敬业务实,取得会计从业资格证书、证券从业资格证书。从事律师行业以来,办案上百件,踏踏实实的办理每一起案件,赢得了当事人的信任。每个案件都事关重大,案件无小事,来不得半点的马虎,办案经验丰富,办案认真负责,注重质量,注重实效,全力以赴,取得了很好的效果,有效的维护了当事人的合法权益。擅长领域:擅长处理房地产纠纷、房屋买卖纠纷等与不动产有关的诉讼和非诉讼法律事务;在房地产公司法律顾问、房地产项目开发、商品房买卖、二手房买卖、房屋租赁、婚姻房产纠纷、继承房产纠纷、经济适用房纠纷、宅基地纠纷、房屋拆迁等领域有诸多成功案例。

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